Кадастровая стоимость и инвентаризационная стоимость разница

При оценке недвижимости часто используются два ключевых понятия: кадастровая стоимость и инвентаризационная стоимость. Эти показатели имеют разное назначение и рассчитываются на основе различных методик. Понимание их различий важно для собственников, покупателей и арендаторов недвижимости, а также для корректного расчета налогов и проведения сделок.

Кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, установленная государством в целях налогообложения и учета. Она определяется на основе массовой оценки, учитывающей рыночные условия, местоположение, характеристики объекта и другие факторы. Кадастровая стоимость используется для расчета налога на имущество и часто приближена к рыночной стоимости, хотя может отличаться от нее.

Инвентаризационная стоимость – это стоимость объекта, рассчитанная на основе его технических характеристик, таких как материалы постройки, износ и площадь. Этот показатель использовался ранее для расчета налога на имущество физических лиц, но в настоящее время утратил свою актуальность в связи с переходом на кадастровую оценку. Инвентаризационная стоимость, как правило, значительно ниже рыночной и кадастровой.

Основное различие между этими двумя видами стоимости заключается в их назначении и методике расчета. Кадастровая стоимость ориентирована на рыночные условия и применяется для налоговых целей, тогда как инвентаризационная стоимость основана на технических параметрах объекта и используется в основном для учета и инвентаризации.

Что такое кадастровая стоимость и как её определяют

• Основа определения: Кадастровая стоимость определяется на основе массовой оценки недвижимости. Это означает, что оценка проводится сразу для большого количества объектов, а не для каждого в отдельности.
• Факторы оценки: При расчете учитываются:
  1. Местоположение объекта.
  2. Тип и назначение недвижимости (жилая, коммерческая, земельный участок).
  3. Площадь и технические характеристики.
  4. Рыночные условия в регионе.
• Процедура оценки: Оценку проводят специалисты-оценщики, аккредитованные государством. Они используют статистические данные, рыночные анализы и методики, утвержденные законодательством.
• Периодичность: Кадастровая стоимость пересматривается каждые 3–5 лет или при значительных изменениях рыночной ситуации.

После определения кадастровая стоимость заносится в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и становится доступной для всех заинтересованных лиц.

Инвентаризационная стоимость: понятие и методы расчёта

Для расчёта инвентаризационной стоимости используются нормативные методики, утверждённые на региональном уровне. Основой для расчёта служит восстановительная стоимость объекта, которая корректируется с учётом его физического износа. Восстановительная стоимость определяется как сумма затрат на воссоздание объекта с использованием аналогичных материалов и технологий на момент оценки.

Методы расчёта включают анализ технической документации, определение степени износа объекта и применение соответствующих коэффициентов. Инвентаризационная стоимость обычно ниже рыночной и кадастровой, так как не учитывает рыночные факторы, такие как местоположение, спрос и инфраструктуру.

Оценка проводится специалистами Бюро технической инвентаризации (БТИ) или уполномоченными организациями. Результаты оценки фиксируются в инвентаризационном паспорте объекта, который используется для целей налогообложения и учёта недвижимости.

Основные отличия в подходах к оценке недвижимости

Кадастровая и инвентаризационная стоимость недвижимости определяются разными методами, что приводит к существенным различиям в их значениях и применении. Основные отличия в подходах к оценке заключаются в следующих аспектах:

Методология оценки

• Кадастровая стоимость рассчитывается на основе рыночных данных, учитывая местоположение, инфраструктуру, состояние объекта и рыночные тенденции. Используются массовые методы оценки, включая сравнительный, затратный и доходный подходы.
• Инвентаризационная стоимость определяется через затратный подход, где учитываются только физические характеристики объекта (площадь, материалы, износ) и стоимость строительства на момент возведения. Рыночные факторы не учитываются.

Цели и применение

• Кадастровая стоимость используется для налогообложения, определения рыночной цены объекта, а также при совершении сделок купли-продажи, аренды или ипотеки.
• Инвентаризационная стоимость применяется в основном для бухгалтерского учета, расчета амортизации и определения стоимости объекта для страхования или наследования.

Частота переоценки

• Кадастровая стоимость пересматривается каждые 3–5 лет или при значительных изменениях на рынке недвижимости.
• Инвентаризационная стоимость переоценивается редко, обычно только при изменении физических характеристик объекта.

Эти различия делают кадастровую стоимость более актуальной для рыночных условий, а инвентаризационную – более статичной и ориентированной на внутренний учет.

Как кадастровая стоимость влияет на налогообложение

Налоговая база для расчета имущественного налога рассчитывается как кадастровая стоимость объекта, умноженная на установленную налоговую ставку. Ставки варьируются в зависимости от типа недвижимости и региона. Например, для жилых помещений ставка обычно ниже, чем для коммерческой недвижимости.

При переходе на расчет налога по кадастровой стоимости многие собственники столкнулись с увеличением налоговой нагрузки. Это связано с тем, что кадастровая стоимость часто ближе к рыночной, чем инвентаризационная, которая ранее использовалась для расчетов. Инвентаризационная стоимость, как правило, значительно ниже, так как учитывает только издержки на строительство и износ объекта, без учета рыночных факторов.

Для смягчения последствий перехода на новую систему налогообложения введены понижающие коэффициенты. Они применяются в течение нескольких лет, постепенно увеличивая долю кадастровой стоимости в расчете налога. Это позволяет собственникам адаптироваться к новым условиям.

Важно отметить, что кадастровая стоимость может быть оспорена, если она завышена или не соответствует рыночной ситуации. Для этого необходимо подать заявление в комиссию по рассмотрению споров или обратиться в суд. Снижение кадастровой стоимости позволяет уменьшить налоговую нагрузку.

Почему инвентаризационная стоимость может быть ниже рыночной

Устаревшие методы оценки

Инвентаризационная стоимость определяется по методикам, которые не учитывают современные рыночные условия. Например, она базируется на затратах на строительство объекта, которые могли быть актуальны десятилетия назад. Рыночная стоимость, напротив, отражает текущий спрос, предложение и экономическую ситуацию.

Отсутствие учета инфраструктуры

При расчете инвентаризационной стоимости часто не учитываются такие факторы, как близость к транспортным узлам, развитость инфраструктуры района или престижность локации. Эти параметры напрямую влияют на рыночную стоимость, делая ее выше.

Таким образом, инвентаризационная стоимость может быть значительно ниже рыночной из-за устаревших подходов к оценке и игнорирования важных рыночных факторов.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости возможно в случаях, если она завышена или не соответствует рыночным реалиям. Процедура включает несколько этапов и требует подготовки документации.

Для начала необходимо подать заявление в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости при Росреестре. Заявление должно содержать обоснование несогласия с установленной стоимостью, а также прилагаемые документы:

Если комиссия отклонит заявление, можно обратиться в суд. Исковое заявление подается в районный суд по месту нахождения объекта. В суде потребуется доказать, что кадастровая стоимость не соответствует рыночной или была установлена с нарушениями.

При успешном оспаривании кадастровая стоимость будет пересмотрена, что может привести к снижению налоговой нагрузки на недвижимость.